Ortsmitte Stegen

I. Das Sanierungsgebiet „Ortsmitte“ in Stegen

Der Gemeinderat hat am 22.03.2011 das Sanierungsgebiet „Ortsmitte“ förmlich festgelegt. Die Sanierungsmaßnahme wird im umfassenden Verfahren durchgeführt. Die besonderen sanierungsrechtlichen Vorschriften der §§ 152 bis 156a Baugesetzbuch finden Anwendung. Die Sanierung läuft vrsl. noch bis April 2028 und verfolgt seit 2011 folgende Ziele:

• Sicherung und Verbesserung der Grund- und Nahversorgung/Schaffung eines identitätsstiftenden Ortsmittelpunktes
• Verbesserung der Aufenthaltsqualität und Attraktivität durch Schaffung einer Ortsmitte insbesondere durch den Abbruch des derzeitigen Edeka-Ladens und Neubau an gleicher Stelle.
• Erhaltung und Verbesserung öffentlicher Infrastruktureinrichtungen inkl. energetischer Sanierung.
• Verbesserung der Straßenraumgestaltung
• Umbau/Anpassungsarbeiten Rathaus
• Energetische Erneuerung des Kindergartens

Zur Behebung städtebaulicher Missstände und zur Umsetzung der Sanierungsziele wurden bislang folgende öffentliche Maßnahmen beschlossen und umgesetzt:

• Abbruch des Gebäudes Weilerstraße 1 und Neubau eines attraktiven Gebäudes an gleicher Stelle Lebensmittelmarkt, Schaffung von sieben zentrumsnahen Wohnungen, Verbesserung der Parkierungssituation
• Straßenumgestaltungsmaßnahmen in der Kirchzartener Straße (1. und 2. BA) sowie der Weilerstraße (3. BA) und der Jägerstraße (4. BA).
• Herstellung des Parkplatzes im Umfeld der „kleinen Halle“
• Spielplatz bei der Kageneckhalle
• Der Erweiterungsbau des Kindergarten St. Michael, Jägerstraße 9
• Erwerb Gebäude Jägerstraße 1 (ehemaligen Sparkasse) durch die Gemeinde mit dem Ziel, das Rathaus neu zu strukturieren und die bislang im Keller des Gebäudes Dorfplatz 1 untergebrachten Verwaltungsräume neu anzuordnen. Weiterhin können öffentlichkeitswirksame Ämter und Dienststellen barrierefrei zugänglich gemacht werden. Gleichzeitig wird die künftige Nutzung an dieser wichtigen Stelle der Ortsmitte gesteuert.

II. Fördermöglichkeiten für private Eigentümer_innen

Im Sanierungsgebiet können aber auch private Eigentümer von Fördermitteln profitieren.

a) Was ist förderfähig?

Die geplante Maßnahme muss den Tatbestand einer umfassenden und nachhaltigen Erneuerung erfüllen, d.h. das Vorhaben muss geeignet sein, umfassend alle wesentlichen Mängel und Missstände des Gebäudes zu beseitigen und den Gebrauchswert des Gebäudes nachhaltig zu erhöhen. An Gebäuden, die laufend modernisiert und instandgesetzt wurden, können auch punktuelle Maßnahmen sogenannte Restmodernisierungen gefördert werden.

Grundsätzlich nicht förderfähig sind punktuelle Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen sowie turnusmäßige Unterhaltungsarbeiten und Renovierungen. Das Mindestinvestitionsvolumen beträgt 10.000 €.

Gefördert werden u.a.:

• Einbau energetisch optimierter Heizungsanlage
• Ersetzen Einfach- durch Mehrfachverglasung
• Dach-, Decken-, Außen-, Innendämmung
• Verbesserung Belichtung, Belüftung, Schallschutz
• Verbesserung des Wohnungszuschnitts
• Verbesserung der sanitären Anlagen
• Strom-, Gas-, Wasserversorgung
• Sicherheit vor Einbruch / Diebstahl
• Energetische Sanierung
• Ausbau von Dachgeschossen zu Wohnzwecken
• Umbau von Scheunen zu Wohnzwecken

Auch Abbrüchen können in begründbaren Ausnahmefällen gefördert werden, sofern sie der Erreichung der Sanierungsziele dienen.

b) Wie hoch ist die Förderung?

Modernisierung
Umfassende Modernisierungen werden mit 25% der berücksichtigungsfähigen Kosten bis maximal 20.000 € pro Gesamtprojekt gefördert.
Ebenso sind erhöhte steuerliche Abschreibungen der Baukosten nach §§ 7h, 10f, 11a Einkommenssteuergesetz möglich.

Abbruch
Die Förderung privater Ordnungsmaßnahmen erfolgt nur in städtebaulich begründeten Fällen durch jeweiligen Einzelfallbeschluss des Gemeinderates. Der Abbruch denkmalgeschützter Bausubstanz wird nicht gefördert. Eine Restwertentschädigung erfolgt ebenfalls nicht.


c) Was ist bei einer Förderung zu beachten?

• Ihr Grundstück befindet sich im Sanierungsgebiet.
• Sie modernisieren umfassend oder beabsichtigen eine Restmodernisierung.
• Sie haben das Mindestinvestitionsvolumen erreicht.
• Sie haben mit der Modernisierung noch nicht begonnen, d.h. keine Bauleistungen beauftragt.

d) Wie ist das Vorgehen bei einer Förderung?
1. Kontaktaufnahme mit dem Sanierungsberater und ggf. Vereinbarung eines Termins
2. Vereinbarung eines Besichtigungstermins
3. Abgabe des Datenblatts „Privates Modernisierungsvorhaben“, einer Kostenschätzung bzw.
Kostenvoranschlägen und Bildern
4. Abschluss einer Modernisierungsvereinbarung bzw. bei Abbrüchen eines
Ordnungsmaßnahmenvertrags
5. Durchführung der Maßnahme
6. Abnahme der Maßnahme
7. Einreichung der Rechnungen inkl. Zahlungsbelegen
8. Auszahlung von Sanierungszuschüssen
9. Ausstellung der § 7h ,10f, 11a Einkommenssteuergesetz Bescheinigung

III. Rechtsfolgen einer Sanierungssatzung

a) Sanierungsvermerk
Grundsätzlich erhalten gemäß § 143 Abs. 2 BauGB alle Grundstücke im Sanierungsgebiet einen Sanierungsvermerk im Grundbuch eingetragen. Der Sanierungsvermerk hat keine unmittelbare rechtliche Wirkung, lediglich eine Informations- und Sicherungsfunktion für den Grundstücksverkehr. Mit der rechtswirksamen Sanierungssatzung ist eine Veränderung der Grundbucheintragungen nur mit Zustimmung der Gemeinde möglich. Der Eintrag wird nach Abschluss der Sanierung und Aufhebung der Sanierungssatzung wieder gelöscht.

b) Genehmigungspflichte Vorhaben und Rechtsvorgänge
Damit muss die Gemeinde genehmigungspflichtige Vorhaben und Rechtsvorgänge nach § 144 i. V. m. § 145 BauGB sanierungsrechtlich genehmigen. Die Prüfung beinhaltet, ob Vorhaben oder Rechtsvorgänge die Sanierungsziele erschweren oder unmöglich machen. In diesem Fall ist die Genehmigung nach § 145 BauGB zu versagen. Die Gemeinde besitzt durch diese Regelung eine Kontrollfunktion bei der Durchführung der Sanierung.

Die rechtlichen Folgen für die Grundstückseigentümerinnen und -eigentümer sind nachfolgend aufgeführt:

Genehmigungspflicht nach § 144 Abs. 1 BauGB (Veränderungssperre) für

• die Durchführung von Vorhaben nach § 29 BauGB; dies sind Vorhaben, die die Errichtung, Änderung und Nutzungsänderungen von baulichen Anlagen zum Gegenstand haben,
• die Beseitigung baulicher Anlagen,
• die Vornahme erheblicher oder wesentlicher wertsteigernder Veränderungen von Grundstücken und baulichen Anlagen, deren Veränderungen nicht genehmigungs-, zustimmungs- oder anzeigepflichtig sind,
• die Teilung eines Grundstückes,
• sowie der Abschluss oder die Verlängerung schuldrechtlicher Vereinbarungen über den Gebrauch oder die Nutzung eines Grundstückes, Gebäudes oder Gebäudeteils auf bestimmte Zeit von mehr als einem Jahr.

Genehmigungspflicht nach § 144 Abs. 2 BauGB (Verfügungssperre) für

• die rechtsgeschäftliche Veräußerung eines Grundstückes,
• die Bestellung und Veräußerung eines Erbbaurechts,
• die Bestellung eines das Grundstück belastenden Rechts,
• den Abschluss eines schuldrechtlichen Vertrages, durch den eine Verpflichtung zu einem der vorgenannten Rechtsgeschäfte begründet wird.

c) Allgemeines Vorkaufsrecht
Gemäß § 24 Abs. 1 Nr. 3 BauGB hat die Gemeinde in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet ein allgemeines Vorkaufsrecht. Es ist zu beachten, dass die Ausübung des Vorkaufsrechtes durch das Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt sein muss. Sie muss sich an den konkreten Erfordernissen der Sanierung orientieren und dazu beitragen, dass die besonderen Maßnahmen unterstützt werden, die zur Beseitigung der städtebaulichen Missstände erforderlich sind.


d) Ausgleichsbeträge
Da das Sanierungsverfahren „Ortsmitte“ gemäß § 2 der Satzung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets unter Anwendung der besonderen sanierungsrechtlichen Vorschriften der §§ 152 bis 156a Baugesetzbuch durchgeführt wird, hat der Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks zur Finanzierung der Sanierung an die Gemeinde u. U. einen Ausgleichsbetrag gemäß § 154 Abs. 1 Baugesetzbuch in Geld zu entrichten.

Ausgleichsbeträge sind seit 1987 fester Bestandteil des besonderen Städtebaurechts des Baugesetzbuches. Ist durch die Gesamtmaßnahme einer Sanierung ein sanierungsbedürftiges Gemeindegebiet verbessert und erneuert worden, dann gewinnt dieses Gebiet wieder an Attraktivität. Das Baugesetzbuch schreibt vor, dass im umfassenden Sanierungsverfahren zur Finanzierung der Sanierungskosten Ausgleichsbeträge erhoben werden müssen, die den sanierungsbedingten Bodenwertsteigerungen entsprechen. Die Gemeinde ist gesetzlich dazu verpflichtet und hat keine Möglichkeit von der Erhebung abzusehen.

Ausgleichsbeträge werden von allen Grundstückseigentümern erhoben, die von der Sanierung begünstigt worden sind. Die durch die Sanierung bedingte Erhöhung des Bodenwerts des Grundstücks besteht aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grund-stück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert), und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tat-sächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets ergibt (Endwert). Konjunktu-relle Bodenwertsteigerungen im Laufe des Sanierungsverfahrens werden nicht abgeschöpft. Grundlage für die Berechnung des Ausgleichsbetrags ist ein Gutachten über die sanierungsbe-dingten Bodenwertsteigerungen, das vom Gutachterausschuss oder von einem öffentlich bestel-len und vereidigten Gutachter erstellt wurde. Auf den sich daraus ergebenden Ausgleichsbetrag können nach § 155 Abs. 1 Baugesetzbuch unter bestimmten Voraussetzungen Beträge ange-rechnet werden.

Der Ausgleichsbetrag ist spätestens mit dem Abschluss des Sanierungsverfahrens (Aufhebung der Sanierungssatzung) von der Gemeinde per Bescheid zu erheben. Darüber hinaus besteht die Möglichkeit vor Abschluss der Sanierung den Ausgleichsbetrag gemäß § 154 Abs. 3 Bauge-setzbuch vorzeitig und endgültig abzulösen und von einem Verfahrensabschlag von 20% zu profitieren. Die Gemeinde plant im letzten Drittel des Sanierungsverfahrens ein Gutachten zu den sanierungsbedingten Bodenwerterhöhungen zu erstellen und die vorzeitige Ablöse zu ermög-lichen. Sobald dies möglich ist, erhalten Sie ein gesondertes Schreiben von der Gemeinde. Im Anschluss können Sie einen formlosen Antrag beim Bauamt über die vorzeitige Ablöse stellen. Sofern Sie den Betrag nicht auf einmal bezahlen können, besteht auch die Möglichkeit nach § 154 Abs. 5 Baugesetzbuch den Ausgleichsbetrag in ein Tilgungsdarlehen umzuwandeln. Bitte geben Sie dies ggf. ebenfalls in Ihrem Schreiben an.

e) Kaufpreisprüfung
Grundstücksverkäufe im Sanierungsgebiet im umfassenden Verfahren müssen von der Ge-meinde einer Kaufpreisprüfung § 153 Abs. 2 in Kombination mit § 145 Abs. 2 Baugesetzbuch unterzogen werden. Die Genehmigung ist ohne Ermessensspielraum zu versagen, wenn der vereinbarte Gegenwert für das Grundstück den sanierungsunbeeinflussten Grundstückswert inklusive Bebauung nach § 153 Abs. 2 Baugesetzbuch wesentlich überschreitet.



Haben Sie noch Fragen?
Bitte wenden Sie sich zu den allen Themen rund um die Förderung an folgende Stellen:

Sanierungsberater
KommunalKonzept BW GmbH
Jechtinger Straße 9
79111 Freiburg i. Br.

Sybille Hurter
Telefon: 0761 / 557389-43


Gemeinde Stegen
Bauverwaltung
Dorfplatz 1
79252 Stegen
Jannik Schuler
Telefon: 07661/3969-34
E-Mail:



Anlage(n)
1. Bericht zu den vorbereitenden Untersuchungen
2. Abgrenzungsplan Sanierungsgebiet
3. Satzung Förmliche Festlegung
4. 1. Erweiterung des Sanierungsgebiets
5. 2. Änderung des Sanierungsgebiets
6. Maßnahmenplan Sanierungsgebiet
7. Datenblatt private Modernisierung